מניבים ריט תבצע רכישה עצמית ב-15 מיליון שקל; ה-FFO וה-NOI צמחו מעל 20%
מניבים קרן הריט מניבים ריט -0.04% החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי של שנת 2023. החברה מחזיקה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023 ב-23 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-282 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, וכן קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה מסתכם בכ-2.9 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.54 מיליארד שקל.
ה-NOI ברבעון השלישי הסתכם ב-46.3 מיליון שקל, לעומת 38.3 מיליון שקל ברבעון המקביל - עליה של 20.7%. הרווח התפעולי הסתכם ב-35.2 מיליון שקל (76% מה-NOI), ירידה של 13.3% לעומת הרבעון המקביל בו עמד הרווח התפעולי על 45.8 מיליון שקל (119.5% מה-NOI). הרווח הנקי הסתכם ב-18.9 מיליון שקל לעומת 27.7 מיליון שקל ברבעון המקביל - ירידה של 32%.
שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-7.04%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, הינה כ-2.09%, המשקפת מרווח של כ-4.95% ביחס לשיעור התשואה המשוקלל. שיעור המינוף נטו הינו כ-47.2%. כמו-כן יוזכר כי כל נכסי החברה אינם משועבדים.
ה-FFO הריאלי ברבעון השלישי הסתכם בכ-34.4 מיליון שקל, עלייה של 20.6% לעומת כ-28.5 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022. ברבעון השלישי רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ- 6.9 מיליון שקל, לעומת כ- 15.9 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2022. במהלך הרבעון ביצעה החברה שיערוך לחלק מנכסיה - עליית הערך נבעה בעיקר מהשינוי במדד המחירים לצרכן, וכן כתוצאה מעליות ריאליות ושינויים אחרים.
- עונת הדוחות נפתחת והמשקיעים נערכים לתנודות חדות בשוק
- דלתא מכה שוב את הציפיות - וממריאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברבעון השלישי נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך של כ- 10.9 מיליון שקל, לעומת כ- 2.2 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022. ההוצאות ברבעון השלישי של 2023 מיוחסות לרכישת מתחם זנלכל באלון תבור - בחודש אוגוסט חתמה החברה על הסכם Sale & Leaseback, במסגרתו רכשה החברה את מפעלה של זנלכל באזור התעשייה אלון תבור בעמק יזרעאל. בתמורה שילמה מניבים כ-154 מיליון שקל בתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-10.9 מיליון שקל - בעיקר מס רכישה).
מיד לאחר השלמת העסקה, זנלכל שכרה את המפעל ממניבים במודל שכירות "טריפל נט" (NNN) לתקופה של 15 שנים, עם אופציה להארכה בכ-10 שנים נוספות. דמי השכירות יסתכמו ב-10 מיליון שקל בשנה, בתוספת מע"מ (צמוד למדד המחירים לצרכן). על פי חוזה השכירות, ה-NOI השנתי עומד על סך של כ-10 מיליון שקל, המשקף תשואה של כ-6.5% ביחס למחיר העסקה.
בנוסף, במהלך הרבעון השלישי השלימה הנפקה של אג"ח (הרחבת סדרות ג' וד') שתמורתה ברוטו הסתכמה בכ-267.3 מיליון שקל. לפני מספר ימים, אישר הדירקטוריון תכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בסך 15 מיליון שקל. על רקע התוצאות לרבעון השלישי החברה מעלה את התחזיות לשנת 2023 - ה-NOI צפוי להסתכם בין 180-182 מיליון שקל (לעומת 175-178 מיליון שקל בתחזית הקודמת), וה-FFO צפוי להסתכם בין 134-136 מיליון שקל (לעומת 130-132 מיליון שקל בתחזית הקודמת). בנוסף, החברה צופה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-80-82 מיליון ש"ח בגין שנת 2023, זאת בהמשך לדיבידנד של 20 מיליון שקל שהחברה תשלם בגין תוצאות הרבעון השלישי.
- יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
- אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות...
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
